00:11.0
00:16.4
止凡：讲了两个板块，市场先生还有没有板块可以说啊
00:16.5
00:19.4
市场先生：可以说关于内房板块
00:19.5
00:26.5
内房曾经也是很辉煌的，尤其是2017年
00:26.6
00:31.8
2018年也是OK的，2019年就开始有些衰竭了
00:31.9
00:34.8
止凡：现在大家听到恒大都害怕了
00:34.9
00:41.8
市场先生：所以可以分享对于内房板块的看法
00:41.9
00:47.7
刚才说过一些行业，比如内险是回不到以前了
00:47.8
00:50.5
内险是其中一个，我觉得内房也是
00:50.6
00:53.5
因为有些核心因素改变了
00:53.6
00:58.1
首先可以讲讲内房，为何以前会那么吸引呢？
00:58.2
01:02.0
因为内房的ROE非常高
01:02.1
01:06.2
以一个企业龙头融创为例子
01:06.3
01:12.2
融创2017、2018、2019、2020年的ROE是多少呢？
01:12.3
01:19.7
2017年是32.8；2018年是32.9；2019年是37.2
01:22.3
01:27.4
看见30百分比ROE的公司的确是很厉害的
01:27.5
01:33.1
很难得的，很少行业有30ROE的
01:33.2
01:37.0
不只是它一家，整个行业普遍上都很高
01:37.1
01:42.9
内房的ROE有三个因素令到它高或不高
01:43.0
01:47.4
第一就是利润率，销售利润率
01:47.5
01:53.1
第二就是杠杆，第三就是周转率
01:53.2
01:58.6
内房有两种模式，一种叫作囤地模式
01:58.7
02:02.5
囤地模式就是买了地就持有它
02:07.5
02:12.3
香港地产大多数都是采取这种模式
02:12.4
02:17.2
所以香港地产的利润率非常高
02:17.3
02:22.1
起码都有30%，但是囤地模式有个条件
02:24.4
02:30.1
香港发展商、地产商资金，香港利润非常低，便宜
02:30.2
02:35.0
香港发展商的财务非常好，借贷也很少了
02:35.1
02:40.7
还是净现金，变成有能力做囤地模式
02:40.8
02:45.0
但是这个模式又不好，因为开发会慢
02:45.1
02:51.6
需要等地升值、楼价升值，所以开发得比较慢
02:51.7
02:55.1
第二种模式是叫作快周转模式
02:55.2
02:58.9
内房是采用这种快周转模式
02:59.0
03:03.5
为何要快周转呢？尤其是民企内房
03:05.6
03:12.2
当资金成本高时，资产放着3年，之后才发展再卖
03:12.3
03:17.8
就算利润高都没有用，因为利润都花在利息成本了
03:19.5
03:25.5
第一资本成本贵，第二内地有限价
03:25.6
03:30.4
就算抓着10年都没有用，因为售价受限
03:30.5
03:33.7
就算抓着10年售价还是保持不变
03:33.8
03:36.9
所以没有诱因持有等着升值
03:37.9
03:44.9
变成大部分的内房都是用高杠杆与快周转的模式
03:45.0
03:47.7
就是要借很多钱，为什么呢？
03:47.8
03:52.0
因为每年都要增长是靠借钱再买更多地
03:52.1
03:56.1
因为高杠杆，因此利息成本高
03:56.2
04:00.3
所以一定要卖得快，快周转
04:00.4
04:05.2
拿到地后就直接开工，有些很夸张，拿到地后隔天开工
04:05.3
04:08.6
接着，几个月后就开始卖了
04:08.7
04:16.6
卖得也很快，有些还是日光盘，开盘当天就卖完了
04:16.7
04:21.7
变成很快就套现再开发第二个项目
04:21.8
04:25.7
一年内使用同一笔钱可以周转两次
04:25.8
04:30.3
开发两个项目，有些还能周转2.5次
04:30.4
04:36.1
周转那么快呢，就可以补足刚才所说的3个因素
04:36.2
04:47.7
利润率不高因为有限价的影响，内地也有土地增值税
04:47.8
04:52.5
这两个因素加在一起令到利润率不高
04:52.6
04:59.3
开发项目盈利平均10%左右，有10%都已经不错了
04:59.4
05:04.2
香港差不多是30%或以上
05:04.3
05:09.1
不用紧因为内地杠杆够高
05:09.2
05:14.6
再加上周转快，所以全靠高杠杆与快周转
05:14.7
05:19.5
就可以把ROE拉高至30%以上
05:19.6
05:24.2
所以内房股的核心逻辑是快周转
05:24.3
05:32.0
但是自从恒大事件后，很多地方政府都害怕烂尾
05:32.1
05:36.0
因为内地是使用预售，像香港卖楼花
05:36.1
05:39.7
楼都还没完成，就可以卖房收钱了
05:39.8
05:42.9
但是万一烂尾时，就惨了
05:43.0
05:46.1
因为很多人买楼都是把整幅身家都投入进去
05:46.2
05:48.3
身家、性命、财产都在里面了
05:48.4
05:54.7
突然说烂尾就可能演变成社会事件的
05:54.8
05:58.3
所以地方政府很紧张会不会烂尾
05:58.4
06:01.2
紧张烂尾，那么他们会怎样做呢？
06:01.3
06:05.6
他们会将你的预售款扣押
06:05.7
06:10.5
以前卖了楼后拿钱再开发下一个项目
06:10.6
06:13.7
地下政府扣押着你的现金是用不着的
06:13.8
06:17.6
变成卖楼后，钱又不能用，那么就惨了
06:20.2
06:27.0
锁着后就需要自己找钱去开发下一个项目
06:30.7
06:37.0
因为内房以前在香港发很多美元债
06:37.1
06:45.4
发债后都不需要用自己的钱还钱
06:50.5
06:53.6
ROLL着下去，其实只要发债一次
06:53.7
06:57.5
以后的钱都不需要用自己的钱来还的
06:57.6
07:01.3
哪一笔旧债到期，就发新债
07:04.7
07:10.2
现在问题是不能发新债了，但是债也会到期
07:10.3
07:15.1
变成需要用自己的钱还债，那么就少了一笔钱了
07:15.2
07:20.0
你想想债到期时，要用自己的钱，现金流就少了
07:20.1
07:25.3
接着卖楼花，钱又被政府扣押着，又少了现金流
07:26.7
07:31.5
以前使用高杠杆借很多钱，都是债务来的
07:31.6
07:37.7
现在左扣右扣，变成流动性危机
07:42.8
07:49.4
什么是商票呢？就是供应商开张票据迟一些才还钱
07:49.5
07:53.7
以前没问题是会还钱的，可能只是拖一年半载
07:53.8
07:58.6
但是现在很多都违约了，供应商都害怕了
07:58.7
08:08.0
以前起楼项目，供应商或承建商不需要钱也可以先建
08:09.6
08:12.4
现在全部都是“如果你不还钱就不要帮你建了”
08:14.3
08:20.6
当现金少了，每一个东西都需要“先给钱，后交货”
08:20.7
08:22.4
他们哪里有那么多钱啊？
08:22.5
08:27.3
所以到一个地步时就出现了违约的事件
08:27.4
08:31.7
更加惨的是你是一个买家（想买屋子的人）
08:31.8
08:36.6
你看见这家公司有些楼盘有烂尾风险
08:36.7
08:41.5
那么就不敢买，那么就会影响销售方面
08:41.6
08:47.3
这就是为什么内房板块那么差，多只股跌得很惨
08:49.0
08:54.2
唯一受益的内房就是国企了
08:54.3
09:00.7
所以你可以比较，大家都是内房股，有些股价表现不错
09:03.6
09:08.4
止凡：因为背后有“阿爷”支撑，是不是？
09:08.5
09:11.4
市场先生：对啊，第一就是他能借钱
09:11.5
09:16.8
第二，有些内房不只是一家而已
09:16.9
09:20.6
其实是一个大集团下的内房公司罢了
09:20.7
09:27.0
整个集团很有钱，有个母公司支持还有又是国企
09:28.8
09:35.8
所以这个行业（内房）的趋势，文企会缩小规模
09:35.9
09:40.7
甚至会退场，接着央企国企会扩大规模
09:40.8
09:45.6
扩大市占率，所以我非常不看好民企了
09:48.4
09:53.2
但是国企有个问题，可能规模大了但是盈利未必高
09:53.3
09:58.1
未必会注重盈利，可能会比较注重规模多于盈利
09:59.9
10:05.2
但是趋势都是国企好过民企非常多
10:05.3
10:10.0
民企应该是回不到以前了，应该是完了
10:10.1
10:12.3
国企方面，选择性应该是OK的
10:12.4
10:18.1
止凡：好像MUSIC CHAIR停了音乐，被人停了音乐
10:18.2
10:23.8
以前不断ROLL下去，现在无端端音乐停了
10:23.9
10:30.2
市场先生：所以民企很大问题，回不到以前了
10:30.3
10:34.9
止凡：这又是很深入啊，巴黎兄有没有补充啊？
10:35.0
10:39.8
有没有研究内房啊？新闻看见都知道非常惨了
10:39.9
10:46.3
现在深入了解后，知道问题蛮大了
10:46.4
10:50.0
巴黎兄：我们传统知识就是说不要买高杠杆
10:50.1
10:53.6
止凡：对啊，他们真的是非常高杠杆
10:53.7
10:59.2
原来他们可以这样一年周转2圈，甚至3圈
10:59.3
11:02.4
市场先生：他们是靠快周转
11:02.5
11:13.0
止凡：真的是很快，香港建楼起码都要卖楼花
11:13.1
11:15.8
没有理由那么快，一下就动工
11:15.9
11:20.1
香港3个月都还没有完成UTILITY
11:21.7
11:26.4
市场先生：他们不需要等到建完才可以卖，到某个阶段
11:26.5
11:35.5
到某个阶段就容许卖了，会发一个叫作预售证
11:36.9
11:43.9
但是从卖楼花直到收楼，都需要两年或超过两年
11:46.2
11:51.0
巴黎兄：其实大陆算好了，只需起到不懂第几层
11:52.8
11:54.8
市场先生：是啊，有限制的
11:54.9
11:59.7
巴黎兄：在香港，有时只是一片地而已就可以开始卖了
11:59.8
12:13.9
如果是这样说，以前市场先生兄都蛮喜欢物管
12:14.0
12:18.8
因为物管有个富爸爸，可是现在已经完蛋了
12:18.9
12:22.3
富爸爸都已经这样了，那么孩子们怎么办啊？
12:22.4
12:29.6
市场先生：物管与内房或开发商是密切相关的
12:29.7
12:34.5
传统上一个典型的物管的收入结构就是
12:34.6
12:40.0
60%就是基础物管，60:20:20
12:40.1
12:45.2
20%是业主增值服务；20%是非业主增值服务
12:45.3
12:53.0
60%的基础物管增长的来源大部分都是来自开发商的
12:53.1
12:56.1
开发商可以是自己的母公司
12:56.2
13:00.2
或者是市场上其他的开发商
13:02.4
13:09.1
内地预售时，需要选定一家物管公司
13:10.6
13:15.4
小的开发商没有自己的物管公司
13:15.5
13:18.4
怎样都好都需要找一家物管公司帮他管
13:18.5
13:24.2
当地比较出名大型的都是上市公司（物管公司）
13:24.3
13:26.5
那么小的开发商就会交给他们管
13:26.6
13:34.9
所以物管６０％的收入增长大部分都是来自开发商
13:35.0
13:40.7
无论是自己的母公司或是第三方的开发商
13:43.5
13:48.3
现在受到整个行业影响，这一次的信用危机事件
13:48.4
13:53.9
销售也下跌，意味着新的楼盘也会比较少了
13:54.0
13:58.2
未来的增长也会下跌，影响这６０％的收入
13:58.3
14:01.9
另外２０％是非业主增值服务
14:02.0
14:06.8
其实非业主增值服务是开发商贡献给他的
14:06.9
14:10.9
通常都是卖楼暗藏的服务
14:11.0
14:18.3
有些人会形容这些非业主服务是富爸爸送给儿子的
14:20.3
14:25.1
所以你看看一家公司８０％盈利增长
14:25.2
14:31.7
都会和开发商或内房行业增长有关系
14:31.8
14:36.6
而整个行业销售都是向下发展了
14:40.2
14:45.0
未来如何增长呢？就要靠收购
14:45.1
14:52.6
为何买物管呢？就是看中轻资产、良好现金流
14:52.7
14:57.9
如果变成需要收购才有增长，那么故事又不一样了
14:58.0
15:02.8
富爸爸与轻资产逻辑都没有了
15:02.9
15:09.6
增长也要靠收购，整个板块就坏了，变质了
15:09.7
15:13.4
所以又是一个不能回到以前的板块
15:13.5
15:19.6
如果物管还是民企内房的物管就会比较差
15:21.7
15:25.7
国企物管就会比较好，与内房一样
15:28.1
15:33.7
止凡：富二代也要看爸爸的处境
15:33.8
15:38.6
现在爸爸出事了，儿子也没办法了
15:38.7
15:41.7
市场先生：没有靠山支持就惨了
15:41.8
15:48.4
止凡：巴黎兄有没有补充啊？有没有研究物管？
15:51.7
15:57.4
很自然的，通常买内房的人都会买物管
15:59.7
16:02.3
止凡：物管以前都曾经风光过
16:05.9
16:08.6
市场先生：物管都风光了几年了
16:08.7
16:12.0
2018年碧桂园服务上市
16:12.1
16:14.2
2018、2019、2020年，风光了三年
16:16.1
16:20.5
通常每个板块风光两三年都差不多了
16:20.6
16:25.2
其实他们风光三年，时间都算长了
16:25.3
16:29.3
巴黎兄：其实如果听市场兄说呢
16:29.4
16:36.3
其实国内现在有很多城市了
16:36.4
16:40.3
但是在城市里还有很多地方未发展的
16:40.4
16:45.2
不要包括一线，广州、深圳之类
16:46.8
16:50.7
其实还有很多地方（二线）还需要建设
16:50.8
16:55.3
那些我们也别想了，不要以为内房股还有得救了
16:55.4
17:00.2
就算有发展，也是让国企来发展了
17:02.3
17:06.5
市场先生：是啊，都是国企的天下，不管是内房或物管
17:06.6
17:12.8
巴黎兄：如果国企没有竞争，又是走回老路线了
17:12.9
17:22.3
到时又不升了，刚好每年派息就算了，不用想资本升值了
17:22.4
17:25.4
市场先生：有些国企会比较市场化的
17:25.5
17:29.6
国企也有分质素（有些好质素/有些质素较差）
17:31.1
17:42.8
巴黎兄：有竞争时还能分别好/坏，现在都没有竞争者了
17:42.9
17:47.3
所以可能又跑回国企的路线了，大家真的要想想
17:47.4
17:50.2
止凡：舍难取易，或舍易取难了
17:50.3
17:55.9
如果整个板块都是这样子，是不是值得在那里找好料呢
17:57.8
18:02.6
巴黎兄：也需要花费不少精神
18:02.7
18:06.1
止凡：很精彩，刚才说了４个板块
18:06.2
18:11.1
内险、电力、内房与物管
18:11.2
18:18.0
最后我有两个问题，问一问市场先生
18:18.1
18:22.6
其实每次说内地都会说比较热门的板块
18:22.7
18:30.2
例如钟记最近买的，例如科网、网购频台、澳门赌业
18:31.7
18:38.4
市场先生：没有啊，赌业与电商都没有留意
18:38.5
18:47.0
没有研究，所以不懂得评论这些板块
18:47.1
18:56.5
止凡：另一个问题是我发现你的主力都是研究中共股票
18:56.6
19:02.4
但是近年很多人说关于美股都升得蛮厉害
19:02.5
19:05.5
你有没有想过投资美股啊？
19:05.6
19:12.3
美股有个问题就是美股的资讯不多（可能我不会拿）
19:15.5
19:24.3
美股在资讯方面有个劣势，太花气力
19:24.4
19:28.4
没有资料在手上所以比较难搞
19:28.5
19:33.5
止凡：内地方面，你会如何拿资料或是看新闻呢？
19:33.6
19:38.0
市场先生：内地的资料很多，可以从雪球之类
19:38.1
19:43.3
内地与港股的资讯比较多
19:43.4
19:47.9
止凡：比较容易获得信息
19:52.4
19:54.3
市场先生：是啊，在能力圈内
19:58.0
20:02.8
因为通常听到人家说美股很多资讯
20:02.9
20:10.2
反而你说难找，可能有时资讯太多反而不好
20:10.3
20:13.7
市场先生：可能有很多资讯可是我不懂得去找
20:17.5
20:22.3
我没有找，所以对我来说就不多
20:22.4
20:25.8
止凡：巴黎兄，最后有没有分享或评论了？
20:25.9
20:31.7
巴黎兄：我听完都知道3个领域不需要看了
20:38.1
20:43.6
其实有一个领域已经很好了，可以集中火力
20:46.8
20:54.4
如果射不中太阳，也可以射中月亮
20:54.5
20:56.9
再射不中都能射中大树吧
20:57.0
21:04.7
止凡：其实我觉得这个是市场先生的初步
21:04.8
21:12.0
对功力深厚的他，这个只是表皮功课罢了
21:12.1
21:21.2
可以分享给网友，起码要买股票投资都需要先研究
21:21.3
21:31.9
有这样的看法，再比较领域内不同公司的生意
21:33.8
21:37.9
刚刚谈了2个小时，其实只是皮毛而已
21:38.0
21:42.7
皮毛已经可以看得那么深入了
21:44.5
21:46.9
市场先生：是啊，有时候就交流一下吧
21:49.4
21:58.0
今天我们就谈到这，我看如何剪接这些视频再分享
21:58.1
22:06.5
有机会再玩，谢谢，BYE BYE
