00:00.0
00:02.4
哈咯 大家好 我是止凡
00:02.5
00:08.2
上次说完那一条视频，关于换楼考虑因素
00:08.3
00:11.2
身边都有一些朋友WHATSAPP我
00:14.6
00:19.4
也蛮多人留言讨论，关心这个题目
00:19.5
00:24.7
其中有一个身边朋友问我，原来他也正在换楼
00:27.2
00:32.0
例如，他说他需要卖了现在的家才够钱买新的一间家
00:32.1
00:38.3
但是卖了自己的旧楼，然后再找新楼
00:38.4
00:41.8
中间就出现了“真空期”，不知道住哪里
00:41.9
00:44.1
怎么办呢？如何处理呢？
00:47.4
00:51.9
他看那些新楼，有几个PLAN选的
00:52.0
00:56.0
如果直接供就是最值得的（他已经算过了）
00:56.1
00:58.9
但是自己的旧楼又还没卖
00:59.0
01:03.8
同时要供新楼（直接供），这样就变成供两间
01:03.9
01:08.7
觉得现金流有问题，在计算着这些考虑
01:08.8
01:13.1
再加上，他说有第二套房双倍印花税
01:13.2
01:15.6
他就问，究竟怎样算呢？
01:15.7
01:20.5
如果买了新楼楼花，新楼又还没到手
01:20.6
01:26.6
最迟几时卖旧的那间家，才不会中双倍印花税呢？
01:26.7
01:31.5
如果这样看条文，如果买了新楼一年之内
01:31.6
01:36.9
卖了旧楼就不需还双倍印花税（不当新楼是第二套房）
01:37.0
01:41.2
一年之内卖出自己的旧楼
01:41.3
01:46.1
究竟是计算签合约那天还是完成整个交易呢？
01:46.3
01:50.0
因为买卖整个过程都可能用了3个月
01:50.1
01:56.2
关于税务，是不是一买楼花就需先付双倍印花税给政府
01:56.3
02:00.3
之后才汇回给买家（他问的就是这些问题）
02:00.4
02:04.9
原来今时今日，楼换楼真的没有那么简单
02:06.4
02:11.1
或者就算熟悉，将全部条例想一遍都很头疼
02:11.2
02:16.5
我这条视频没有分享技术性的知识，没有给任何答案
02:16.6
02:22.1
其实以上的答案，你找个房地产经纪人都能大概知道的
02:22.2
02:25.7
我想讲的是换楼有什么东西需要想呢？
02:25.8
02:29.2
完全不是像股票换码那么简单
02:29.3
02:34.1
尤其是你自己住的那家，换一换，真的很烦的
02:34.2
02:39.0
好啦，一说换楼，就问一个很简单的问题
02:39.1
02:44.6
到底是先买后卖，还是先卖后买呢？
02:44.7
02:48.1
首先，先当作你是先买后卖
02:48.2
02:51.8
就是买了一家，接着再卖一家出来
02:51.9
02:57.5
同一时间，有一段时期你是会有两间屋子
02:57.6
03:03.3
要注意买家印花税（刚才所说的双倍印花税）
03:03.4
03:06.2
虽然说换楼顾客可以退税
03:06.3
03:12.0
因为你买了之后，一年内卖出原有的物业（以前是半年）
03:13.7
03:15.7
这样就不需要还双倍印花税
03:15.8
03:19.9
但是这样的操作就会造成一定的压力了
03:20.0
03:23.2
因为你卖楼时就有一个期限了
03:23.3
03:27.7
那么谈价钱时候，越接近期限就越紧张
03:27.8
03:32.3
可能经纪也知道，经纪也爆料让买家知道这个消息
03:32.4
03:36.1
跟你拖着谈价钱时候，你的期限就越来越近
03:36.2
03:41.0
过了期限都还没卖出就需要赔了（双倍印花税）
03:41.1
03:45.9
就是拿不回，印花税被政府扣着了，拿不回
03:46.0
03:52.1
通常买卖时，有时限，给人抓到心理就不好了
03:52.2
03:56.1
另一个问题了，如果你先买后卖的话
03:56.2
04:01.0
就是在银行申请贷款时，就有些问题了
04:01.1
04:04.5
因为银行会考虑你同时有两家物业
04:04.6
04:07.6
举个例子，如果你是两房转三房
04:07.7
04:13.6
就算你是新界地区，一家两房和一家三房一起买
04:13.7
04:16.4
两间屋子加起来都过千万了
04:16.5
04:21.0
正常的你，如果人到中年都需要换楼
04:23.2
04:27.4
工作了十多年，如果太太没有工作
04:27.5
04:30.5
如果太太有工作就比较好，多一份收入
04:30.6
04:38.2
如果她又没有工作，你要这样上会一千万的物业
04:38.3
04:43.1
你的供款比例，压力测试都不容易
04:45.3
04:48.2
尤其是很多银行都是计算你第二家
04:50.7
04:55.5
你的按揭成数要减10%（比起正常人）
04:55.6
05:00.4
接着你的供款比例与压力测试，正常的都是50%-60%
05:00.5
05:04.0
你的都会缩了，变成40%-50%
05:06.1
05:09.9
随时你在上会时，有机会会失算
05:10.0
05:15.9
迟一点，如果有机说关于按揭，就说多一点
05:19.4
05:24.9
因为你首次买屋子就可以做比较高的按揭
05:25.0
05:29.5
你给首期就比较少，但是如果你买第二套房
05:29.6
05:36.3
因为你先买后卖，那些按揭成数都只是40%-50%
05:36.4
05:42.2
你第一间家价值升了很多（所谓的纸上富贵、现金）
05:42.3
05:45.1
又释放不出来，因为你还没卖
05:45.2
05:49.7
变成你锁着很大笔钱了，上会第二间家，想借也借不多
05:49.8
05:54.6
第一间家又还没卖，那时就靠自己的储蓄上会了
05:57.1
06:03.8
还有小心林郑PLAN，近期有人借了90%
06:03.9
06:05.8
已经被人叫作林郑PLAN
06:05.9
06:11.9
小心什么呢？很多东西都需要小心的
06:12.0
06:15.3
就是刚才说的双倍印花税
06:15.4
06:21.5
买了才卖，一年内卖出，就可以不用给双倍印花税
06:21.6
06:26.4
但是如果说着按揭，同时有着两间家
06:26.5
06:30.8
印花税不需还双倍，但是不代表你可以上林郑PLAN
06:34.4
06:39.9
你要借到林郑PLAN是真的要卖了第一间家才可以上
06:40.0
06:44.6
还要成交卖，就是有了律师那份最终ASSIGNMENT
06:44.7
06:48.7
不是说着临约，有些银行要看到ASSIGNMENT
06:48.8
06:51.0
才会做林郑PLAN放钱的
06:51.1
06:54.6
如果不是，它不会做到林郑PLAN那么好的
06:59.9
07:04.5
就是你买了之后，过几个月后才卖，能避得了税
07:04.6
07:07.8
但是你就不用想能做到林郑PLAN
07:07.9
07:12.1
如果先卖后买，会怎样呢？
07:12.2
07:16.2
首先要处理一个生理压力的问题了
07:16.3
07:21.1
因为你卖楼后，一家大小就不知道要住哪了
07:21.2
07:26.0
要租屋住，一个月最少也是12000-13000了
07:26.1
07:30.9
租一个好的家,2房的，一家大小，就差不多了
07:31.0
07:35.8
计算一下，一年就用了15万，甚至20万了
07:35.9
07:40.0
两年交租给人家就已经30-40万了
07:40.1
07:42.3
（如果你两年都找不到楼）
07:42.4
07:47.2
今时今日，在指定的地区，屋苑
07:47.3
07:51.2
找到合适的物业是绝对不容易的
07:51.3
07:53.9
如果你出去看楼盘就知道了
07:54.0
07:58.6
我自己几年前有试过很积极地找楼盘
07:58.7
08:03.5
找了整年，后来也停下来了，因为楼盘真的不多
08:03.6
08:06.9
要有适合的价钱就更加难
08:07.0
08:11.8
你试一下想想，你先卖后买，先卖自己住着的屋子
08:11.9
08:18.3
接着就租屋，一边找新楼
08:18.4
08:23.2
一边看着楼价不断上升（虽然我也不知道是升还是跌）
08:23.3
08:27.7
有些人看到很淡，过去十年楼价都是这样往上升
08:27.8
08:35.2
另外，你还在租屋，好像在烧钱一样
08:35.3
08:40.1
那种心情就没有那么好，感觉不良好
08:40.2
08:44.0
心急如焚，随时又做错决定
08:44.1
08:49.6
其实过去10年，我想香港很多业主都有类似这些经验了
08:49.7
08:55.2
就是先卖着楼（尤其是赚了），等它回调后再买回
08:55.3
08:58.3
但是哪里知道楼价越升越高
08:58.4
09:05.6
人们的心情就好像沽空了当红当热当打股
09:05.7
09:10.0
例如TESLA，沽了TESLA，等它跌了再买
09:10.1
09:13.0
还是沽空来赚钱，哪里知道它的价钱还是飙上去
09:13.1
09:17.9
那种感觉被人“夹爆头”的感觉真是不好受
09:18.0
09:21.3
如果先卖后买，还有其他问题
09:21.4
09:25.2
因为你是由自住变成了租客
09:25.3
09:31.6
还有很多麻烦，例如你的家具变成要搬两次了
09:35.4
09:42.2
然后找到新楼了，做完装修后，又由租屋搬去新楼
09:42.3
09:48.0
如果你的租的屋子本身已经包括了家私
09:48.1
09:50.8
甚至是比你的旧屋还要小间
09:50.9
09:56.6
还有一些不是租屋，是暂时住在3-4星酒店
09:56.7
10:01.5
我有一个朋友换楼时是这样做的（住了2-3个月酒店）
10:01.6
10:05.4
这样的情况，你本身有家私与杂物
10:05.5
10:10.3
你又要想租着迷你仓，先放着了
10:16.8
10:20.5
你有一段时期会出现有两间屋子在手上
10:23.0
10:28.1
但是其实先卖后买，是不会出现有两间家在手的
10:30.0
10:33.5
但是如果你两间的成交时间很接近
10:37.1
10:42.8
就是因为两间物业的成交日期太接近
10:42.9
10:47.2
审批按揭合约的时间的状态
10:47.3
10:53.5
一定是你还没完成卖出你的楼，就要做新楼了
10:53.6
10:59.2
很简单的说，你先卖后买，今天我卖了楼，成交期3个月
10:59.3
11:03.9
3个月后你才成功成交，但是3个月内你又找到新的
11:04.0
11:08.8
你就去做按揭，所以你是卖了再买的
11:08.9
11:13.3
但是银行估值的时候（你上新楼的会）
11:13.4
11:16.0
他只是一个CONDITIONAL OFFER
11:16.1
11:24.0
因为你还没正式卖旧楼出去，要3个月后才完成交收
11:24.1
11:26.4
他现在只是看到一张临约
11:26.5
11:30.0
你签了说将会卖，成交期是3个月后
11:36.7
11:42.5
之前我的朋友试过这样，去到银行做按揭
11:44.6
11:49.8
说 “我这样的状态，其实你批新楼的按揭”
11:49.9
11:53.6
“是可不可以的？因为我那层旧楼说是签了临约要卖”
11:53.7
11:59.2
“但是始终还没正式卖了出去，那怎么办？”
11:59.3
12:04.1
他问了差不多3、4间银行，每间看完了后都说OKAY的
12:04.2
12:09.7
见到我朋友的临约，一张买，一张卖就可以了，没问题
12:11.9
12:16.4
那OKAY，上到会就可以了，担心什么呢？
12:16.5
12:19.5
其实当作有个风险就是挞订的问题
12:19.6
12:23.1
或是因为不知什么事而成交失败
12:23.2
12:26.7
令到你原本那间屋子卖不出去
12:26.8
12:30.9
你想想这个情景发生了是会有多烦
12:31.0
12:36.6
首先因为你小屋换大屋，通常你卖出去那间是便宜一点
12:36.7
12:39.4
买那间大屋子是比较贵一点的
12:39.5
12:44.3
例如你卖出500万，买入700万
12:46.5
12:52.4
这两间屋子挞订的金额变得有分别了
12:52.5
12:56.0
如果买你那间屋子的买家挞订
12:59.0
13:03.2
你卖不出自己那间，你又买不到新的那间了
13:03.3
13:07.0
但是你又给新的那间定金，那你就挞订人家
13:07.1
13:12.8
计算一下，买入的物业楼价是贵过你卖出的楼价
13:12.9
13:16.1
大家都是按一成的定金来算
13:16.2
13:19.2
大家都是几百万楼（500万和700万）
13:19.3
13:22.4
大家中间差20万的定金
13:22.5
13:26.8
因为你这里收50万定金，那里给70万定金
13:26.9
13:31.7
人家挞你，给50万你，而你又挞人，把70万给人
13:36.1
13:40.4
买家（就是买你那层楼的，买500万单位的那个）
13:40.5
13:43.4
他挞订你，他就要赔两边的佣金
13:43.5
13:46.5
经纪佣金你不用给，他赔
13:46.6
13:51.3
你1%，他1%，他就要赔2%给经纪
13:51.4
13:57.1
500万的楼就要给10万，这个是给经纪的，不是给你的
13:57.2
13:59.5
你不用给你那份，他赔完
13:59.6
14:05.1
但是你被逼挞订别人，因为你上不到会还是什么原因都好
14:05.2
14:08.2
你卖不出你那间，所以上会不到新的那间
14:08.3
14:13.7
那你挞订人家那边，你就要赔2%给那边的经纪
14:13.8
14:16.7
700万的楼，就是14万了
14:19.2
14:24.7
刚才的定金20万，这里经纪费又14万，就没有了30多万
14:27.5
14:35.7
例如你可能已经租着楼，迷你仓，安排货运
14:35.8
14:38.8
租着地方可能已经给了定金
14:38.9
14:44.6
虽然整个问题是那个买家不知道什么事情而挞订
14:44.7
14:48.2
你以为是人挞你，你挞人；
14:48.3
14:50.8
人家吃你的定金，你吃别人的定金
14:50.9
14:58.2
但是原来，一来一回，加起来你损失了50万左右
14:58.3
15:04.7
这个风险追究与两个物业的成交日子太接近了
15:04.8
15:10.8
你会说“人家买500万楼后来挞订不买”
15:10.9
15:15.0
“我照样买下一家700万的楼”
15:15.1
15:19.8
其实又回去刚才的问题，变成先买后卖了
15:19.9
15:24.0
同一时间上会两间，你的按揭记录
15:24.1
15:27.8
500万加700万，那你就是在供1200万的楼
15:29.5
15:35.5
银行批你700万的CONDITION也是因为你卖了500万的楼
15:35.6
15:39.0
但是到最后原来只是临约，成交不到的
15:39.1
15:42.1
那他的700万按揭会不会放给你呢？
15:42.2
15:46.3
还有那个先卖后买的问题又要从新再想一次了
15:48.4
15:52.4
所以你说人家挞订你，你不挞订你买的那间
15:52.5
15:54.9
是不是可行呢？又是一个问题
15:55.0
15:58.0
成交时间拉得太近又是个问题
15:58.1
16:03.0
成交时间拉的太远又是个问题，会不会等等下，找找下
16:03.1
16:05.4
怎样找都找不到楼，越来越无望
16:05.5
16:10.0
你卖出旧楼，握着现金，钱越来越贬值
16:10.1
16:15.7
你交租时，发觉时间飞逝，一年两年楼价不断攀升
16:15.8
16:19.5
你的钱越来越少了，因为需要还房租这些消费
16:19.6
16:23.4
究竟时间性的掌握是怎样呢？
16:25.8
16:30.6
有点操作就可能是减少了麻烦事
16:33.3
16:38.4
比如刚才所说的先买后卖，有机会同一时间有两间家
16:41.4
16:48.5
怎么解决呢？如果你找到一些亲朋好友、义气儿女
16:48.6
16:52.5
肯做你的担保人，加担保
16:52.6
16:58.3
等你成功上会后，之后才先买后卖
17:01.8
17:07.1
然后再和银行谈，去除担保人的名字
17:07.2
17:11.0
你就可以在过度期能上会了
17:11.1
17:13.8
同一时间有两个屋子都能顶的住
17:13.9
17:18.4
还有你前后手续也是3个月到半年而已
17:18.5
17:22.7
就是他做你的担保帮你上会
17:22.8
17:27.6
等你完成了全部手续，他就撤除成为担保人
17:27.7
17:31.3
当然事后记得给人家一封红包
17:31.4
17:33.3
因为他那么有义气做你的担保人
17:33.4
17:39.6
他做你的担保人，他自己的借款也会有问题
17:39.7
17:42.3
如果他当时也要买楼，你就不要麻烦人家了
17:42.4
17:47.2
因为你会搞乱他的按揭，借款，评级这些东西
17:47.3
17:52.1
另一招就是如果你先卖后买
17:52.2
17:56.8
你又不想搬两次，因为有这些不好处
17:56.9
18:01.2
因为你中途需要租个地方，变成需要搬两次
18:01.3
18:06.1
搬去租屋再搬去新屋，又不想租迷你仓
18:06.2
18:13.7
这样可以如何呢？其实你可以和买你的旧屋单位的业主
18:13.8
18:18.6
讲明要他给你租回你自己的单位，租着一阵子
18:18.7
18:23.1
预期自己找新屋还有装修的时间
18:23.2
18:30.1
可能逼他签半年的死约，半年的生约
18:30.2
18:35.4
等到找到新屋了，完成了装修，才一次过搬过去新屋
18:35.5
18:38.7
搬过去之前就还是住着自己的旧屋
18:38.8
18:41.7
当然这样会搞到人家交吉不到
18:41.8
18:45.6
如果买楼交吉不到，可能按揭就会比较低
18:47.8
18:49.9
那么如何解决呢？自己想想吧
18:50.0
18:53.7
要怎样和买你的旧屋业主谈得成呢？
18:53.8
18:58.0
这个是一个方法，租回自己的单位
18:58.1
19:01.9
这样就可以烦少一点，因为搬屋真的很烦
19:02.0
19:06.6
还有一个想法就是做双租族
19:06.7
19:10.9
就是你可以将你现在住的屋（因为你觉得不够住）
19:11.0
19:15.9
租给人家，同时你又租别人的屋子住
19:16.0
19:19.3
就是做租客，租一间比较大的单位
19:21.4
19:26.4
例如你的旧屋，租金回报比较高
19:26.5
19:31.1
因为旧楼回报高，新楼回报低
19:31.2
19:37.3
这样就可以把旧楼租出去，然后租人家的新楼来住
19:37.4
19:44.2
新楼租金回报率低，管理费高，全部都是业主的成本
19:44.3
19:47.7
你呢，就住新楼，享受新楼生活
19:47.8
19:52.6
用它的会所设施，因为通常新楼都有很多新楼设施
19:52.7
19:58.7
自己的旧屋就租给人家住，租金回报相对比较高
19:58.8
20:01.0
可以COVER（盖过）你租人家的屋子
20:01.1
20:07.1
这种双租族的操作可以提升你的生活质素之余
20:07.2
20:12.0
说不定还会有正现金流，自己可以看一看
20:12.1
20:19.4
比如你租500尺出去，同时又租人家新楼600-700尺
20:19.5
20:24.3
那个租金可能不会差太远
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20:28.6
就是有可能你只需每个月倒贴2000-3000就可以住了
20:32.1
20:34.6
所以这个双租族很多人都会考虑
20:34.7
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就未必一定要换楼，当然要看你怎么看了
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20:44.6
我一直都觉得买楼或租楼都是看个人的
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20:49.0
有些人喜欢住，不喜欢租
20:49.1
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因为觉得每天被人赶，又没有自己的家
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20:57.2
有些人相反的，你让我买楼住20年同样地方，闷死我
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我要每两年搬一次家，所以租楼就没有问题
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其实买或租都是看个人喜好
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21:18.8
OK今天大概说这些（换楼时要注意的地方和安排）
21:20.5
21:27.1
我只是表面讲而已，可能你再仔细去想，你都头爆
21:31.2
21:34.0
OK今天说到这里，BYE BYE
